کشورهای موفق جهان در حوزه مسکن چه کرده‌اند؟
هر ساله تعداد زیادی پروژه یا طرح‌های دولتی برای خانه‌دار شدن افراد کم‌بضاعت در جوامع مختلف ارائه می‌شود که از میان آنها می‌توان به کشورهایی مانند مالزی، آمریکا، کانادا و کشورهای اروپایی اشاره کرد.
بسیاری از کشورهای اروپایی، در سیاست‌های مسکن عمومی و اجتماعی خود تأثیر اجتماعی و اقتصادی طرح‌ها و مصالح مسکن از ابعاد مختلف در نظر گرفته می‌شود، تا اطمینان حاصل شود واحدها به اندازه کافی برای گروه‌های کم‌درآمد، ارزان ارائه می‌شود و دراین زمینه فاصله طبقاتی در جامعه به حداقل برسد.
در کشورهای موفق، علاوه بر اینکه هدف سیاست‌ها رفع نیازهای انسانی برای برخورداری از حق قانونی داشتن یک سرپناه مناسب است، در بسیاری از این طرح‌ها سیستم‌های سازگار با محیط زیست، برای کاهش مصرف انرژی و قبوض آب و برق طراحی و مورد پیگیری و اجرا قرار گرفته است.
ایده ایجاد مسکن سازگار با محیط زیست و پایدار تفکری نه چندان دیرین است که در برخی کشورهای پیشرفته اقتصادی مانند بلژیک، کارخانه‌ها و ساختمان‌های قدیمی به خانه‌هایی با مکان‌های مشترک تبدیل شده‌اند.
علاوه بر این، اکنون ایجاد مسکن دولتی یا عمومی و اجتماعی دغدغه بیشتر کشورها به ویژه کشورهای در حال توسعه با جمعیت زیاد است تا بتوانند با توجه به کمبود زمین و فضا، افراد بیشتری را با حفظ شان انسانی و امنیت آنها در این گونه طرح‌های عمومی صاحب‌خانه کنند.
به این خانه‌ها که واحدهای مسکونی اجتماعی گفته می‌شود، از طراحی مدرن برخوردارند و برخی حتی آینده‌نگرانه نیز به نظر می‌رسند. باتوجه به اینکه مسکن یکی از نیازهای اصلی اقتصادی _ اجتماعی مردم در جوامع مختلف و از جمله ایران است، اقدامات دولت‌های مختلف در این حوزه را بررسی کردیم.
طرح‌های مسکن دولتی در مالزی
طبق گزارش‌های رسانه‌ای، سیاست مسکن در مالزی را می‌توان به چهار مرحله تقسیم کرد:
۱. برنامه ارائه مسکن برای نیازمندان و فقرا (۱۹۸۵-۱۹۷۱)
۲. برنامه اصلاحات بازار (۱۹۹۷-۱۹۸۶)
۳. برنامه پاک‌سازی زاغه‌ها و سازه‌های حاشیه‌ای (۲۰۱۱–۱۹۹۸)
۴. مسکن مقرون به صرفه دولتی ( از ۲۰۱۲ تا به امروز)
پیش از دهه ۱۹۷۰، کارمندان دولت هدف اصلی تامین مسکن بودند اما امروز با پیروی از مراحل مختلف سیاست مسکن، هدف دولت، اقشار فقیر سخت، گروه B۴۰ (گروه کاملا کم‌درآمد) و گروه M۴۰ (گروه با درآمد متوسط) هستند.
در طول سال‌ها، دولت‌های فدرال و ایالتی در مالزی طرح‌های جدیدی را برای کمک به این افراد برای داشتن خانه با قیمت‌های واقعا مقرون به صرفه معرفی کرده‌اند. در میان نخستین طرح‌ها، دو طرح «مسکن مردم۱ مالزی _ Skim Perumahan Rakyat۱ Malaysia» که در سال ۲۰۱۱ معرفی و «خانه قلمرو فدرال _ Rumah Wilayah Persekutuan» که در سال ۲۰۱۳ ارائه شد و اکنون به عنوان «اقامت استانی _ Residensi Wilayah» شناخته می‌شود، اشاره کرد.
در مالزی، حداقل هفت طرح مسکن دولتی برای گروه‌های کم‌درآمد و با درآمد متوسط با عنوان گروه‌های B۴۰ و M۴۰ در دسترس است. مانند «طرح خانه دوستانه مردمی SPNB (RMR) و طرح اجاره به مالکیت (RTO). همچنین در مالزی که ۱۳ ایالت دارد، هر دولت ایالتی نیز طرح مسکن مقرون به صرفه‌ای را ارائه کرده تا برای افراد نیازمند و کم‌درآمد فرصت‌هایی برای داشتن خانه فراهم کند.
در مالزی، حداقل هفت طرح مسکن دولتی برای گروه‌های کم‌درآمد و با درآمد متوسط در دسترس استبه طور مثال ایالت «سلانگور» طرح مسکن خریدار پسند (Rumah Selangorku _ RSKU) را معرفی کرده است. در ایالت «جوهور» خانه‌هایی را با قیمت‌های بسیار جذاب در قالب «طرح مسکن مقرون به صرفه جوهور» ارائه شده شده است.
در ایالت‌های «ملاکا و پراک» نیز از طریق طرح‌هایی با عنوان «خانه‌های مقرون به صرفه مالاکا _ RMM» و «خانه نقره‌ای من _ Rumah Perakku» خانه‌هایی با قیمت پایین‌تر از نرخ بازار مسکن برای افراد کم‌درآمد عرضه شده است. علاوه بر این، در برنامه‌های دیگر ملی، تلاش‌های دولت مالزی برای برآوردن نیازهای مسکن اقشار کم‌درآمد، شدت یافته است.
کوالالامپور همچنین برنامه‌های دیگری را که شامل ارائه کمک و تسهیلات مالی برای خانه‌دار شدن نیازمندان است، در دستور کار خود قرار داده است. هدف‌گزاری این برنامه‌ها این است که اطمینان حاصل شود خانواده‌های فقیر و سختکوش بتوانند خانه‌هایی بسازند یا تعمیر کنند تا جایی امن و راحت برای زندگی داشته باشند.
مسکن اجتماعی
در انگلستان، مسکن اجتماعی به مسکن شورایی اطلاق می‌شود. این مسکن برای افراد کم‌درآمدی است که بیشترین نیاز را دارند. این خانه‌ها متعلق به مالکان اجتماعی یا یک انجمن فعال در حوزه مسکن است. این واحدها با هزینه کمتر به مستاجران اجاره داده می شود و مالکان باید در سازمان تنظیم مقررات مسکن اجتماعی ثبت‌نام کنند. این خانه‌ها ارزان‌ترند و امنیت بهتری را نسبت به خانه‌های خصوصی ارائه می‌دهند.
بلژیک، کانادا، دانمارک، کره‌جنوبی، لوکزامبورگ، مالت، نیوزلند، پرتغال، رومانی و اسلوونی از جمله کشورهای دارای سیستم مسکن اجتماعی هستند
مسکن عمومی، طرح‌ها یا پروژه‌های مسکن ارائه شده با یارانه دولت در کشورهای مختلف است که دولت‌های فدرال و محلی معمولاً هزینه‌های آن را تأمین می‌کنند. هدف این پروژه‌ها تامین مسکن برای افرادی است که درآمد کمتر از متوسط درآمد ملی دارند.
پروژه‌های مسکن عمومی به طور عمده شامل آپارتمان‌هایی در مناطق حومه شهر هستند و صلاحیت ساکنان یا خریداران برای بهره‌برداری از این نوع مسکن توسط مقام‌ها و مسئولان در این حوزه تعیین می‌شود.
گسترش مسکن اجتماعی در کشورهای مختلف
کشورهای مختلفی دارای سیستم مسکن اجتماعی هستند. این کمکی توسط دولت به افرادی ارائه می‌شود که مشکلات مالی یا فشارهای اجتماعی را تجربه می‌کنند. در بسیاری از کشورها، مسکن دولتی با نام مسکن عمومی یا مسکن اجتماعی نیز شناخته و ارائه می‌شود و سازمان‌های دولت مرکزی، در تهیه این مسکن به طور مستقیم نقش دارند. بلژیک، کانادا، دانمارک، کره‌جنوبی، لوکزامبورگ، مالت، نیوزلند، پرتغال، رومانی و اسلوونی از جمله کشورهای دارای سیستم مسکن اجتماعی هستند.
علاوه بر مالزی، کشورهای دیگری به ارائه مسکن مقرون به صرفه برای مردم به‌ویژه افراد کم‌بضاعت ارائه کرده‌اند که به برخی از آنها اشاره می‌کنیم.
۱. اتریش
طبق گزارش‌های رسانه‌ای، اتریش موفق‌ترین سیستم اسکان و مسکن‌سازی را در اروپا دارد. پایتخت آن «وین» دارای یکی از قوی‌ترین مجموعه‌ها و سیستم‌های مسکن اجتماعی در جهان است. دولت اتریش در وین با ارائه یارانه به خانواده‌های کم‌درآمد و توسعه سیستم حمل‌ونقل عمومی، بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی مقرون‌به‌صرفه و با کیفیت به افراد کم‌بضاعت ارائه کرده است؛ به‌گونه‌ای که هزینه مسکن در وین حدود ۲۵ درصد درآمد این افراد است و آنها تا حد زیادی از تورم قیمت مسکن حمایت شده‌اند.
اتریش در وین با ارائه یارانه به خانواده‌های کم‌درآمد و توسعه سیستم حمل‌ونقل عمومی، بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی مقرون‌به‌صرفه و با کیفیت به افراد کم‌بضاعت ارائه کرده استبراساس گزارش‌ها، در سال ۲۰۱۸، ۲۲۰ هزار واحد مسکونی شهری و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی یارانه‌ای در وین، تحویل داده شده است.
نکته مهم آن است که سیاست‌های غیرمتمرکز مسکن، به اتریش امکان کنترل و مدیریت بازار مسکن را داده؛ این موضوع همچنین سبب انعطاف‌پذیری و حفظ قیمت مناسب در بازار مسکن شده است. دولت، با ارائه ۲۲۰ هزار واحد آپارتمان اجاره‌ای، بزرگترین مالک خانه‌ها در اتریش است اما دولت با پیگیری سیاست ساخت مسکن اجتماعی برای هر دو بخش اجاره‌ای و یارانه‌ای مبتنی بر مشارکت‌های مالیاتی ملی و بودجه منطقه‌ای، خانه‌دارشدن را برای اتباع خود تسهیل کرده است. همچنین دولت سالیانه بیش از ۴۵۰ میلیون یورو برای سیاست‌های مسکن و خانه‌سازی خود بودجه اختصاص داده است.
۲. دانمارک
قانون کلی برای توسعه مسکن در دانمارک به این روال است که همواره باید ۲۵ درصد از واحدهای مسکونی ساخته‌شده، ارزان قیمت باشد تا افراد جامعه از سطوح مختلف بتوانند از آن استفاده کنندیک پنجم جمعیت دانمارک در مجتمع‌ها و آپارتمان‌ها یا خانه‌های مقرون‌به‌صرفه زندگی می‌کنند. طبق سیاست‌های دولت، در کپنهاگ پایتخت این کشور باید ۲۵ درصد مسکن‌های جدید مقرون‌به‌صرفه برای ارائه افراد فاقد خانه ساخته شود که یک سوم از این واحدها نیز باید به افراد آسیب‌پذیر اجتماعی اختصاص یابد.
قانون کلی برای توسعه مسکن در دانمارک به این روال است که همواره باید ۲۵ درصد از واحدهای مسکونی ساخته‌شده، ارزان قیمت باشد تا افراد جامعه از سطوح مختلف بتوانند از آن استفاده کنند. این سیاست تا حد زیادی از دو قطبی‌شدن جامعه در حوزه مسکن جلوگیری کرده است.
۳. هلند
این کشور شمال غربی اروپا دارای بالاترین نسبت مسکن اجتماعی در اتحادیه اروپاست. واتورست (Vathorst) یکی از شهرهای توسعه شهری در «آمرسفورت» هلند است. جمعیت آن نزدیک به ۱۴۰ هزار نفر بوده و در برنامه خانه‌سازی «وینکس _ VINEX» هلند قرار دارد. بر اساس این برنامه، تا سال ۲۰۲۳، ۱۱ هزار خانه برای ۳۰ هزار ساکن همراه با تسهیلات اجتماعی ساخته خواهد شد.
سازندگان و معماران باید شرایط و استانداردهای بالای ساخت‌وساز را در اجرای طرح‌های مسکنی خود حفظ کنند؛ در غیر این صورت، قادر به راهیابی به پروژه‌های ساخت‌وساز دولتی نخواهند بود. همچنین ۳۰ درصد از خانه‌ها در شهر «واتورست» جدا از اجاره یارانه‌ای یا برای فروش، مقرون‌به‌صرفه هستند.
هدف از این برنامه، ایجاد تعادل اجتماعی است و مساله پایداری اجتماعی با عرضه طیفی از جداول قیمتی برای گروه‌های درآمدی مختلف در سیاست‌های اسکان‌سازی در نظر قرار دارد.
۴. ایرلند
دوبلین پایتخت ایرلند، سومین مکان گران اروپا برای ساخت واحدهای مسکونی است. هزینه ساخت در این شهر بالاتر از لندن و زوریخ در انگلیس و سوئیس است. علاوه بر این، هزینه مسکن به طور عموم برای مستاجران نسبت به مالکان بالاتر است، به جز خانوارهای کم درآمد.
اما طرح اسکان اجاره‌ای ایرلند (RAS)، اقدام دولت برای خانه‌دار کردن افراد کم‌درآمد یا کمک به آنها در اجاره‌کردن خانه بوده است.
طرح اقامت اجاره‌ای (RAS) رویکرد ایرلند برای اجاره‌های مقرون‌به‌صرفه در بازار اجاره خصوصی است که توسط دولت مرکزی تامین مالی می‌شود. بر اساس این طرح، مقام‌های محلی با مالکان خصوصی، مسائل اقتصادی را پیگیری می‌کنند. به عبارت دیگر در این طرح، مقام‌ها یا سازمان‌های مرتبط، مسئول اجاره ملک و وصول اجاره‌بها خواهند بود و به مالکان تا ۱۰ سال در ازای اجاره‌بهای تخفیف داده شده، فرصت اسکان داده می‌شود، نرخی که ۸ درصد کمتر از اجاره بازار است.
در این طرح همچنین به مستاجران کم‌درآمد اجازه داده می‌شود تا بخشی از اجاره خود را بپردازند و این با توجه به درآمد آنها (به جای دریافت کمک هزینه مسکن) متفاوت است. این شرایط، معامله بهتری را برای مستاجرانی که به دنبال املاک خصوصی هستند، فراهم می‌کند.
بسیاری از جمعیت سنگاپور به دلیل قیمت‌های نجومی ملک، در مسکن‌های دولتی و توسعه‌یافته زندگی می‌کنند۵. سنگاپور
بسیاری از جمعیت سنگاپور به دلیل قیمت‌های نجومی ملک، در مسکن‌های دولتی و توسعه‌یافته زندگی می‌کنند. این کشور کوچک اما توسعه‌یافته آسیایی از دو ابزار دفتر مسکن و توسعه (HDB) و صندوق تأمین مرکزی (CPF) در مسیر خانه‌دار کردن اتباعش استفاده کرده است.
از زمان تأسیس این دو مرکز، در سنگاپور بیش از یک میلیون واحد مسکونی بلندمرتبه ساخته شده که نزدیک به ۹۰ درصد از جمعیت ذینفع را در خود جای داده است. در سال ۲۰۰۶، دولت سنگاپور یک طرح کمک هزینه مسکن اضافی CPF تا سقف ۸۰ هزار دلار سنگاپور برای کمک به خانواده‌های کم‌درآمد با هدف بهره‌مندی افراد از خانه اول نیز ارائه کرد.
در سال ۲۰۱۳ و سپس در سال ۲۰۱۵ نیز طرح کمک هزینه مسکن مجاورتی ارائه شد. در این طرح هدف این است که به خانواده‌ها کمک شود یک آپارتمان برای زندگی با یکدیگر یا نزدیک به یکدیگر بخرند.
۶. اسپانیا
بر اساس گزارش سازمان همکاری اقتصادی و توسعه (OECD)، مسکن اجتماعی کمتر از ۲ درصد از کل خانه‌ها در اسپانیا را تشکیل می‌دهد. در فوریه(بهمن_ اسفند) ۲۰۲۱، دولت ائتلافی چپ‌گرای اسپانیا، ساخت و عرضه «مسکن مقرون به صرفه» را در اولویت سیاستی خود قرار داد. در این طرح قیمت مسکن مقرون به صرفه ۱۵۰ هزار یورو در مقابل میانگین درآمد ۱۵ تا ۲۵ هزار یورو تعیین شد.
۷. سوئیس
سیاست مسکن و شهرسازی در سوئیس این است که باید یک‌سوم مسکن ساخته و عرضه‌شده، مقرون به صرفه باشددر سوئیس اگرچه فقط ساکنان این کشور مجاز به داشتن ملک مسکونی هستند اما برخورداری از مسکن با اجاره‌بها، برای متقاضیان از انعطاف‌پذیری بیشتری برخوردار است. طبق اطلاعات منتشره، در این کشور که از آن به عنوان خانه دوم دیپلمات‌ها یاد می‌شود، اتباع خارجی فقط به مدت ۶ سال اجازه اقامت دارند.
سیاست مسکن و شهرسازی در این کشور کوچک اما توسعه یافته اروپایی این است که باید یک‌سوم مسکن ساخته و عرضه‌شده، مقرون به صرفه باشد. همچنین برنامه دولت این است که ۲۰ درصد از واحدهای آپارتمانی به افرادی ارائه شود که با کمک دولت زندگی می‌کنند.
جمع‌بندی
با توجه به موارد گفته شده از رویکرد کشورها در بخش مسکن، نقش بیشتر دولت‌ها در این حوزه، ایفای وظیفه رگولاتوری برای تنظیم بازار مسکن، به گونه‌ای است که نیازمندان و افراد کم‌درآمد از حق داشتن خانه و سرپناه امن و باکیفیت دارای استاندارهای بالا محروم نباشند.
