ساماندهی بازار مسکن معطل زمینهای دولتی
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری سبحان ، شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار خانه‌دار شدن که به میزان زیادی به درآمد افراد وابسته هستند در این سال‌ها وضعیت نامناسبی در کشور پیدا کرده‌اند، به طوری که شاخص طول دوره انتظار در سال 1400 به طور میانگین به 34 سال و 8 ماه برای خانوارهای شهری کل کشور و 50 سال برای خانوارهای شهر تهران رسیده است.
با توجه به فاصله شدیدی که بین درآمد دهکهای پایین جامعه و قیمت مسکن ایجاد شده است، شاخص طول دوره انتظار نیز در دهکهای پایین جامعه با وضعیت مطلوب فاصله بسیار بیشتری پیدا کرده است. به عنوان مثال طول دوره انتظار مطلوب برای سه دهک اول درآمدی 25 سال است، اما این شاخص در سال 1400 برای این سه دهک به ترتیب 178 سال، 101 سال و 79 سال بوده است.
* تقاضای مصرفی مسکن تقریباً از بازار خارج شده
به اعتقاد کارشناسان اعداد و ارقام دسترسی به مسکن به این معنا است که تقریباً سه دهک اول جامعه در طول زندگی خود هیچگاه به مسکن ملکی دست نخواهند یافت و البته با توجه به رشد اجاره‌بها، با ادامه وضعیت فعلی احتمالاً هیچگاه روی مسکن استیجاری در مناطق متوسط را هم نخواهند دید.
در این شرایط که نیاز شدیدی به ساخت مسکن است، تولیدکنندگان نیز رغبتی چندانی در تولید ندارند، در همین راستا علی فرنام، کارشناس و پژوهشگر گروه مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس در گفت‌وگو با خبرنگار فارس اظهار داشت: یکی از دلایل عدم رغبت تولیدکنندگان تولید مسکن به عدم استطاعت مالی مصرف‌کنندگان برمی‌گردد، در زمان حاضر تقاضای مصرفی تقریباً از بازار خارج شده است.
وی افزود: از سال 85 تا سال 95 و بر اساس آمار سرشماری از هر چهار خانه ساخته‌شده، در یکی از آن مالک ساکن شده است، این یک تفسیر از تقاضای مصرفی است که البته در حال جمع‌آوری است متأسفانه سرشماری 1399 را کنسل کردیم و سال 1400 سرشماری نداشتیم وگرنه امروز آمار دقیق‌تری در اختیار داشتیم.
وی افزود: دلیل دوم ناامیدی سازندگان مسکن، بازارهای سوداگری است تولیدکنندگان می‌گویند «منِ سازنده به چه دلیل باید امروز واحد مسکونی ساخته‌شده را به بازار عرضه کنم؟»، یک تولیدکننده واحد مسکونی دارد و چشم‌اندازش از بازار می‌گوید 6 ماه دیگر 30 درصد به قیمت آن افزوده می‌شود و تا آخر سال نیز 60 درصد، می‌گوید پس چرا امروز این واحد را به بازار عرضه کند؟
* اختصاص زمین به 136 هزار متقاضی برای ساخت مسکن ویلایی
در این شرایط نگاه‌ها به سمت طرح نهضت ملی مسکن دوخته شده که از ابتدای دولت سیزدهم مطرح شده و قرار است با ساخت 4 میلیون مسکن، بخشی زیادی از خانواده‌ها را صاحب سرپناه کند و یا حداقل با افزایش عرضه مسکن، رشد افسار گسیخته قیمت مسکن و اجاره‌بها را کنترل کند.
یکی از محورهایی که در طرح نهضت ملی مسکن مطرح است، ساخت خانه‌های یک طبقه حیاط دار است. کارشناسان معتقدند این شیوه ساخت سرعت تکمیل واحدها را افزایش داده و با توجه به نیاز فعلی کشور به عرضه مسکن و تورم موجود، نقش زیادی در کاهش قیمت تمام شده و افزایش دسترسی خانواده‌ها به مسکن خواهد داشت.
چندی پیش ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، اعلام کرد: حدود یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در مرحله ساخت و انجام عملیات اجرایی در قالب نهضت ملی مسکن قرار دارد که از این میزان حدود ۷۰۰ هزار واحد مربوط به ۲ سال اخیر است، در این پروژه‌ها متقاضی شناسایی، اراضی تأمین و عملیات اجرایی آغاز شده است.
وی اضافه کرد: از میان این 700 هزار واحد، 550 هزار واحد به صورت انبوه‌سازی با پیمانکاران است و همچنین حدود ۱۴۰ هزار واحد نیز به شکل خودمالکی توسط مردم با تخصیص اراضی به آنها در حال انجام است.
به گفته نوروزی هرجایی که امکان تأمین زمین وجود دارد و در شورای عالی معماری شهرسازی و معماری مصوب شود، خانه یک طبقه حیاط دار احداث می‌شود. در حال حاضر به ۱۳۶ هزار متقاضی زمین تخصیص یافته است تا خانه‌های یک طبقه حیاط دار بسازند.
* استفاده دولت از زمینهای بلا استفاده برای ساخت مسکن
آمارها نشان می‌دهد که تاکنون فقط در یک درصد مساحت کشور ساخت‌وساز انجام شده است، حال آنکه 15 درصد وسعت کشور قابل سکونت است و با اختصاص 2 درصد از این میزان به ساخت مسکن، به راحتی می‌توان ساخت خانه‌های ویلایی و یک طبقه را اجرایی کرد.
در همین زمینه مرتضی افقه، کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با خبرنگار فارس ضمن اشاره به مسئله تامین زمین تأکید کرد: واقعیت این است که ما به لحاظ زمین در مضیقه نیستیم و دولت زمین زیادی دارد که بلااستفاده هستند و با تغییر کاربری می‌توان از آنها برای ساخت مسکن استفاده کرد.
افقه بیان کرد: فروش این زمین‌ها برای دولت منبع درآمد ایجاد می‌کند در مرحله‌ی بعد بستری مهیا می‌شود که شهروندان بتوانند زمین را با قیمت مناسب‌تر در اختیار داشته باشند.
در همین ارتباط، اگر دولت بتواند زمینهای برای فعالیت بخش خصوصی در ساخت خانه‌های حیاط دار ایجاد کند، حاشیه سود سرمایه‌گذاران افزایش می‌یابد و برای حضور در این حوزه انگیزه لازم را به دست می‌آورند.
* تراکم فروشی؛ فرصت یا تهدید برای تحقق شعار سال؟
با وجود اینکه ساخت واحدهای یک طبقه و توسعه افقی شهرها می‌تواند به کمک مردمی بیاید که در طول این سال‌ها قدرت خرید مسکن را از دست داده‌اند، اما به نظر می‌رسد بلندمرتبه سازی و تراکم فروشی که به دلیل مشکلات ناشی از تأمین و عرضه زمین، سال‌ها در کشور اجرا شده، همچنان به مزاج برخی بهتر و خوش‌تر می‌آید؛ حمیدرضا صارمی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران معتقد است: اگر در شهری ساخت‌وساز صورت نگیرد شهر تبدیل به یک شهر فرسوده خواهد شد. فروش تراکم بهترین فرصتی است که شعار سال را محقق خواهد کرد و رویکرد باز زنده سازی معابر شهری را پیش خواهد برد.
هرچند در شهرهای بزرگ امکان ویلایی سازی و ساخت خانه‌های حیاط‌دار کمتر وجود دارد، اما به گفته کارشناسان این خفقان ایجاد شده در کلان‌شهرهای کشور نتیجه تراکم زیاد و بستن محدوده شهرها است که موجب انحصار در عرضه زمین و بالا رفتن قیمت آن در قیمت تمام شده مسکن نیز شده است.
* دستگاه‌های متخلف در واگذاری اراضی، معرفی شوند
در حال حاضر سیاست بستن محدوده شهرها و تعیین خط حریم شهری، علاوه بر کلانشهرها، در بسیاری از شهرهای کشور نیز مشکلاتی را به وجود آورده و موجب شده نهضت ملی مسکن نیز با سد این سیاست برخورد کند و سرعت آن کند شود. علاوه بر این دستگاه‌های مختلف نیز برای واگذاری اراضی خود در حریم شهرها مقاومت می‌کنند.
در همین زمینه خلیل محبت خواه، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار فارس اظهار داشت: دستگاه‌ها در تخصیص زمین برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن همکاری نمی‌کنند و همین امر خود موجب شده است که انحصاری در اجرای طرح نهضت ملی مسکن به صورت ویلایی و حیاط‌دار در کلانشهرها مانند تهران ایجاد شود.
رئیس‌جمهور نیز در ششمین جلسه شورای عالی مسکن به واگذاری اراضی دستگاه‌ها برای ساخت مسکن اشاره کرد و گفت: برخی دستگاه‌ها عملکرد خوبی در واگذاری اراضی داشته‌اند، اما برخی دیگر باید نسبت به اجرای قانون تسریع نمایند و پاسخگو باشند.
متولیان امر در وزارت راه و شهرسازی باید هرچه سریع‌تر دستگاه‌هایی که حاضر نیستند زمینهای خود را به ساخت مسکن اختصاص دهند، معرفی کنند تا علاوه بر اینکه مردم دستگاه‌هایی که بر سر راه ساخت مسکن مانع ایجاد می‌کنند را بشناسند، پیگیری برای اجرای فرمان رئیس‌جمهور و برخورد با دستگاه‌های متخلف انجام شود.
